Geschäftsbericht von Kaanapali Land, LLC
*Kaanapali Land, LLC (Kaanapali Land) ist in den Geschäftsfeldern Immobilien und Landwirtschaft tätig.*
Segmentierung
Das Unternehmen operiert in zwei Hauptgeschäftsbereichen: Landwirtschaft und Immobilien.
Der Landwirtschaftsbereich beschäftigt sich hauptsächlich mit Anbau, Ernte und Verarbeitung von Kaffeeplantagen gemäß landwirtschaftlicher Vereinbarungen mit der LOA und einer verbundenen Einheit. Das Unternehmen baut auch Bananen und Zitrusfrüchte...
Geschäftsbericht von Kaanapali Land, LLC
*Kaanapali Land, LLC (Kaanapali Land) ist in den Geschäftsfeldern Immobilien und Landwirtschaft tätig.*
Das Unternehmen operiert in zwei Hauptgeschäftsbereichen: Landwirtschaft und Immobilien.
Der Landwirtschaftsbereich beschäftigt sich hauptsächlich mit Anbau, Ernte und Verarbeitung von Kaffeeplantagen gemäß landwirtschaftlicher Vereinbarungen mit der LOA und einer verbundenen Einheit. Das Unternehmen baut auch Bananen und Zitrusfrüchte an, erntet und verkauft sie und betreibt bestimmte Ranchbetriebe.
Der Immobilienbereich entwickelt hauptsächlich Land für den Verkauf und verhandelt über den Massenverkauf von unbebautem Land.
Die Immobilien- und Landwirtschaftsbereiche operieren ausschließlich im Bundesstaat Hawaii.
KLC Land Company, LLC (KLC Land)
ist die direkte Tochtergesellschaft von Kaanapali Land, über die das Unternehmen einen Großteil seiner verbleibenden Geschäftsaktivitäten abwickelt. KLC Land führt den Großteil seines Geschäfts über verschiedene Tochtergesellschaften durch. Zu den Tochtergesellschaften mit verbleibenden Vermögenswerten von signifikantem Netzwert gehören KLC Holding Corp. ('KLC'), Pioneer Mill Company, LLC ('PMCo'), Kaanapali Land Management Corp. ('KLMC', früher bekannt als Kaanapali Development Corp.) und PM Land Company, LLC.
Projektplanung und -entwicklung.
Der Ansatz des Unternehmens für die Immobilienentwicklung, für Land, das für die Entwicklung und nicht für die Investition gehalten wird, zielt darauf ab, den Wert seiner Immobilien in Phasen zu steigern. In den meisten Fällen beginnt der Prozess mit der Erstellung von Markt- und Machbarkeitsstudien, die potenzielle Nutzungen des Grundstücks sowie die damit verbundenen Kosten berücksichtigen. Die Studien berücksichtigen Faktoren wie Standort, physische Merkmale, demografische Muster, erwartete Absorptionsraten, Transport, Infrastrukturkosten, sowohl vor Ort als auch außerhalb, sowie behördliche und Umweltanforderungen.
Für jedes Grundstück, das für die Entwicklung vorgesehen ist, erstellt das Unternehmen in der Regel einen Flächennutzungsplan, der mit den Ergebnissen der Studien übereinstimmt, und beginnt dann mit dem Prozess der Beantragung der erforderlichen Genehmigungen, um die Nutzung des Grundstücks gemäß dem Flächennutzungsplan zu ermöglichen. Die Dauer und Schwierigkeit des Erhalts der erforderlichen Genehmigungen durch staatliche Stellen sowie die Kosten für die Einhaltung etwaiger an die Genehmigungen geknüpfter Bedingungen sind wesentliche Faktoren bei der Bestimmung der Machbarkeit der Projekte des Unternehmens. Anträge auf Genehmigungen können unter anderem Anträge auf Neuklassifizierung der Landnutzung des Staates, Änderungen des Gemeindeplans des Maui County (des 'Countys'), Änderungen der Zonierung und gegebenenfalls Unterteilung umfassen.
Pioneer Mill Site.
Das Unternehmen besitzt etwa 19 Acres in Lahaina, bekannt als Pioneer Mill Site, die hauptsächlich industriell zoniert ist. Dies ist der ehemalige Standort der Zuckerfabrik von PMCo auf Maui und war der Standort des Kaffeemühlenbetriebs. Darüber hinaus waren Teile dieses Grundstücks Gegenstand verschiedener kurzfristiger Lizenzvereinbarungen mit Dritten, die Einnahmen für das Unternehmen generierten. Pläne für die zukünftige potenzielle Entwicklung des Standorts sind in Bearbeitung. Wie unten diskutiert, wurde der Standort durch den Lahaina-Waldbrand negativ beeinflusst.
Lahaina-Waldbrand.
Ab dem 8. August 2023 brach östlich der historischen Stadt Lahaina auf Maui ein Waldbrand aus. Das Feuer breitete sich aufgrund extremer Windbedingungen schnell aus, die teilweise durch den Hurrikan Dora verursacht wurden, der 800 Meilen vor der Küste westlich von Maui unterwegs war. Die Brände führten zu mehreren Todesfällen, weitreichenden Schäden in Lahaina und der Umgebung, einschließlich des 19 Acres großen Pioneer Mill-Geländes des Unternehmens. Die Büros und Kaffeemühlen des Unternehmens befanden sich auf dem Gelände sowie verschiedene andere Strukturen und ein Gebäude, das an einen nicht verwandten Dritten vermietet und als Kaffeehaus betrieben wurde. Das Unternehmen nutzte auch Teile des Grundstücks für kurzfristige Lizenzvereinbarungen mit Dritten, die Einnahmen für das Unternehmen generierten. Obwohl keine Mitarbeiter bei dem Brand verletzt wurden, wurden die Büros des Unternehmens und das Kaffeehausgebäude zerstört. Darüber hinaus scheint der größte Teil des persönlichen Eigentums der Lizenznehmer und der Kaffeemühle zerstört worden zu sein. Die weitreichende Zerstörung wird voraussichtlich zu Unterbrechungen in den Entwicklungsplänen des Unternehmens führen. Der Schaden an der Kaffeemühle hat den Betrieb gestört und das Unternehmen daran gehindert, die diesjährige Kaffeeernte zu verarbeiten und zu verkaufen. Es ist auch wahrscheinlich, dass die Brände und die dadurch verursachte Zerstörung die Wirtschaft von Maui und die dort betriebenen Unternehmen negativ beeinflussen werden. Die Aufräumarbeiten in Lahaina, einschließlich des Pioneer Mill-Geländes, wurden von Auftragnehmern des US Army Corps of Engineers ('USACE') begonnen. Der Zugang zum Grundstück bleibt eingeschränkt, und diese Einschränkungen werden voraussichtlich fortbestehen, während die Aufräumarbeiten in Lahaina fortgesetzt werden, die laut USACE voraussichtlich in etwa 18 Monaten abgeschlossen sein werden. Das Unternehmen hat Ansprüche bei seinen Versicherern geltend gemacht. Das Unternehmen hat seine Büros in vorübergehende Bürogebäude auf seinen Ländereien in Kaanapali verlegt und befindet sich in der Planungsphase für die Verlegung seiner Kaffeemühle auf seine Farm in Kaanapali. Darüber hinaus konnte das Unternehmen seine elektronischen Dateien, die auf seinen Servern zerstört wurden, aus Sicherungskopien, die an einem externen Standort existierten, wiederherstellen. Die Wiederherstellungsbemühungen dauern an.
Kaanapali 2020 Entwicklungsplan.
Die entwickelbaren Ländereien des Unternehmens befinden sich auf der Westseite der Insel Maui im Bundesstaat Hawaii. Der Großteil der entwickelbaren Ländereien befindet sich in der Nähe des Kaanapali-Resortgebiets. Die Kaanapali-Entwicklungsländereien waren Gegenstand eines auf der Gemeinschaft basierenden Planungsprozesses, der 1999 für den Kaanapali 2020 Entwicklungsplan begann. Der Kaanapali 2020 Entwicklungsplan umfasst eine Mischung aus Wohn-, Gewerbe-, halböffentlichen Einrichtungen, Freizeit, Landwirtschaft, ländlichen und Freiflächen. Jeder Entwicklungsplan für eines der Grundstücke des Unternehmens, einschließlich des Kaanapali 2020 Entwicklungsplans, unterliegt der Genehmigung und Regulierung durch verschiedene staatliche und Landkreisbehörden und Regierungseinrichtungen, insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Zonierung und der für die Standortinfrastruktur, Gebäude, Verkehr, Wasserbewirtschaftung, Umwelt- und Gesundheitsfragen erforderlichen Verbesserungen. Ein erheblicher Teil des Kaanapali 2020 Entwicklungsplan-Landes des Unternehmens erfordert Änderungen der Distriktgrenzen des Staates und Änderungen des allgemeinen und Gemeindeplans des Countys sowie Genehmigungen zur Umnutzung. In Hawaii können staatliche Stellen Grenzen oder Kontrollen für das Wachstum in ihren Gemeinden während der Prüfung und Prüfung der verschiedenen Genehmigungsverfahren hauptsächlich durch restriktive Bedingungen auferlegen, einschließlich Beschränkungen der Dichte, Auswirkungsgebühren, Infrastrukturbeiträge, unter anderem, die alle die Nutzung des Landes und die mit der Entwicklung des Landes verbundenen Kosten wesentlich beeinflussen können. Darüber hinaus verlangt der Landkreis, dass bestimmte Prozentsätze und Niveaus der Erschwinglichkeit in vorgeschlagenen Wohnentwicklungen oder Landunterteilungen enthalten sind, was die Machbarkeit dieser Projekte beeinflusst. Es kann keine Gewähr dafür gegeben werden, dass das Unternehmen erfolgreich sein wird, die erforderliche Zonierung und die damit verbundenen Genehmigungen für die Entwicklung der derzeit nicht genehmigten Maui-Ländereien zu erhalten. Zum jetzigen Zeitpunkt ist das einzige Kaanapali 2020 Entwicklungsplan-Land, das über ausreichende Genehmigungen verfügt, um mit der Entwicklung zu beginnen, das Puukolii Village Mauka-Entwicklungsgebiet, wie unten beschrieben.
Der aktuelle Genehmigungsprozess für ein Entwicklungsprojekt dauert mehrere Jahre oder länger und ist mit erheblichen Kosten verbunden. Die Anträge erfordern in der Regel die Einreichung umfassender Pläne, die die Nutzung von Beratern und anderen Fachleuten beinhalten. Ein erheblicher Teil des Kaanapali 2020 Entwicklungsplan-Landes des Unternehmens erfordert Änderungen der Distriktgrenzen des Staates und Änderungen des allgemeinen und Gemeindeplans des Countys sowie Genehmigungen zur Umnutzung. Es kann keine Gewähr dafür gegeben werden, dass alle erforderlichen Genehmigungen und Erlaubnisse im Zusammenhang mit den aktuellen Projekten oder zukünftigen Projekten des Unternehmens erhalten werden.
Auf Bundesebene ist das gesamte Land in Hawaii in vier Landnutzungsklassifikationen unterteilt: urban, ländlich, landwirtschaftlich und konservativ. Der Großteil des Kaanapali 2020 Entwicklungsplan-Landes ist entweder als landwirtschaftlich oder konservativ eingestuft.
Ein relativ kleiner Teil (ca. 300 Acres) des Kaanapali 2020 Entwicklungsplanungsgebiets, das dem Unternehmen gehört und als Puukolii Village Mauka bekannt ist, bestand aus zwei Parzellen, die als Puukolii Village Mauka und eine weitere Parzelle neben Puukolii Village Mauka bekannt sind und die 1993 unter den Bedingungen eines aufgehobenen Gesetzes, das die Genehmigungen für geplante gemischte Nutzungsentwicklungen beschleunigte, die die erforderliche Prozentsatz an erschwinglichen Wohneinheiten enthielten, genehmigt wurden. Die dem Unternehmen auferlegten Anforderungen im Zusammenhang mit diesen Genehmigungen erwiesen sich als unwirtschaftlich, und daher wurden die Entwicklungen nicht weiterverfolgt. Das Unternehmen schlug Änderungen an bestimmten Genehmigungsbedingungen sowie am Entwicklungsvertrag mit den entsprechenden staatlichen Stellen vor und plant weiterhin die Entwicklung des Gebiets Puukolii Village Mauka, das bei einer eventuellen Entwicklung bestimmte erschwingliche und marktgerechte Wohneinheiten, einen kleinen Gewerbebereich, eine Schule, einen Park und zugehörige Verbesserungen umfassen wird. Von 2007 bis 2009 erhielt das Unternehmen verschiedene Genehmigungen für seine vorgeschlagenen Änderungen der Genehmigungsbedingungen und des Entwicklungsvertrags, einschließlich der Hinzufügung der Wohnungsabteilung des Countys als Vertragspartei des Entwicklungsvertrags.
Trotz der oben genannten Hürden bleibt das Unternehmen zuversichtlich, dass es im Allgemeinen in der Lage sein wird, diesen Teil seines Landes zu entwickeln, für den es als städtisches Gebiet vom Landnutzungskommission des Staates eingestuft werden kann. Es ist jedoch ungewiss, ob das Unternehmen alle erforderlichen Genehmigungen erhalten wird oder wie lange dies dauern wird, und es kann nicht vorhergesagt werden, wie der Markt zu diesem Zeitpunkt für solches Land (oder die damit verbundenen Entwicklungskosten) sein wird. Konservierungsländereien sind Ländereien, die vom Staat als notwendig erachtet werden, um natürliche Bedingungen zu bewahren sowie Wasserressourcen zu schützen und nicht entwickelt werden können. Ländereien innerhalb von landwirtschaftlichen und ländlichen Distrikten haben begrenztes Entwicklungspotenzial, insbesondere in Bezug auf Dichte und Nutzung. Gemäß dem Kaanapali 2020 Entwicklungsplan beabsichtigt das Unternehmen, bei der Landnutzungskommission des Staates eine Umnutzung eines Teils der landwirtschaftlichen Ländereien in städtische und möglicherweise einige ländliche Gebiete zu beantragen, plant jedoch nicht, eine Umnutzung der Konservierungsländereien zu beantragen.
Im Jahr 2012 aktualisierte das County seinen Generalplan, der das allgemeine Wachstum des Countys in den nächsten Jahrzehnten prognostiziert. Diese Aktualisierung umfasste eine neue Komponente mit Karten, die gerichtete Wachstumsgebiete zeigen. Das County erkannte den Kaanapali 2020 Entwicklungsplan als innerhalb der in diesen gerichteten Wachstumskarten identifizierten städtischen Wachstumsgrenzen an. Die Entwicklung der Kaanapali 2020 Entwicklungsplan-Ländereien gemäß dem Kaanapali 2020 Entwicklungsplan erfordert neben der Umnutzung von Teilen des Landes von landwirtschaftlich in städtisch auch eine angemessene Bezeichnung im Gemeindeplan des Countys und die entsprechende Zonierung des Countys im Maui County Generalplan, der es als städtisches Wachstumsgebiet ausweist. Im Dezember 2021 wurde der West Maui Community Plan ('WMCP'), der aus einer Visionserklärung, Zielen, Richtlinien und Maßnahmen zur Steuerung des Wachstums und des Schutzes in West Maui besteht, aktualisiert und Teil des Generalplans. Das Unternehmen bewertet die Auswirkungen, wenn überhaupt, die Änderungen am WMCP auf seine Entwicklungspläne haben werden. Die Erlangung aller dieser Genehmigungen kann eine erhebliche Menge an Zeit und Kosten erfordern, und Genehmigungen müssen erneut eingereicht werden, wenn es zu einer nachfolgenden wesentlichen Abweichung von den aktuellen genehmigten Plänen oder zu erheblichen Einwänden der zuständigen Regierungsbehörden kommt. Es gibt keine Garantien dafür, dass das Unternehmen Genehmigungen oder Abweichungen erhalten kann.
Im Zusammenhang mit einer erfolgreichen Petition zur Änderung einer der verschiedenen Landnutzungsklassifikationen (Landnutzungsdistrikt des Staates, Gemeindeplan des Countys, Zonierung des Countys) des Kaanapali 2020 Entwicklungsplans könnte das Unternehmen verpflichtet sein, erhebliche Verbesserungen an öffentlichen Einrichtungen (wie Straßen) vorzunehmen, Eigentum für öffentliche Nutzung zu widmen, Mitarbeiter-/Arbeiterwohnungen bereitzustellen und andere Zugeständnisse, monetär oder anderweitig, zu machen. Die Fähigkeit des Unternehmens, seine Entwicklungsaktivitäten durchzuführen, kann auch durch Beschränkungen beeinträchtigt werden, die von Regierungsbehörden und den umliegenden Gemeinden aufgrund unzureichender öffentlicher Einrichtungen wie Straßen, Wasserbewirtschaftungsgebieten und Abwasseranlagen auferlegt werden, sowie durch lokale Widerstände gegen ein weiteres Wachstum. Die Lahaina-Waldbrände können auch weitere Verzögerungen bei den geplanten Entwicklungen des Unternehmens verursachen. Im Rahmen des Kaanapali 2020 Entwicklungsplans hat das Unternehmen eine Reihe von Gemeindemitgliedern und lokalen Regierungsvertretern in den Entwicklungsplanungsprozess einbezogen und erhebliche Unterstützung aus der Gemeinschaft für seinen vorläufigen Kaanapali 2020 Entwicklungsplan erhalten. Es glaubt auch, dass es eine allgemeine Unterstützung der lokalen Gemeinschaft für sein neues Konzept des Puukolii Village Mauka genießt. Das Unternehmen hofft, dass die Fortführung dieses Prozesses weiterhin erhebliche Unterstützung von der lok
Das Analystenkursziel zeigt auf einen Blick die Mindest-, Höchst- und Durchschnittserwartung der Analysten.
